Ein Stück Stadtbild

Kontrovers diskutiert wird hingegen die städtebauliche Rolle des Rheinauhafens, eines der letzten Kölner Großprojekte. Mario Böttger hält den Bereich rund um die Kranhäuser nicht für optimal bebaut. „Architektonisch hat man aus dem Rheinauhafen das Beste gemacht, was unter den Rahmenbedingungen, die es gab, möglich war“, sagt er. Aber: „Städtebaulich hätte man es sicherlich an einigen Stellen besser machen können.“ Mortag stimmt zu: Zwar habe man mit den Kranhäusern ein Stück Stadtbild geschaffen. „Doch die Unternehmen haben durchaus Probleme mit der eingeschränkten Infrastruktur vor Ort. Mehr Parkplätze und ein City-Supermarkt wären ebenfalls schön.“ Mit einer besseren Infrastruktur könne „man die tolle Bausubstanz wirklich aufwerten.“ Dies müsse nun bei der Umsetzung der Arbeiten am Deutzer Hafen von Anfang an berücksichtigt werden.

Erfreuliche Entwicklungen

Bei der immer wieder kontrovers besprochenen architektonischen und städteplanerischen Entwicklung in der Kölner Altstadt sieht die Expertenrunde erfreuliche Entwicklungen. „Die Investitionen in Straßen und Plätze wie beispielsweise an der Promenade in der Altstadt lassen hoffen“, sagt Stefan Höher. Es sei für alle Verkehrsteilnehmer essenziell, dass sich die Qualität der Straßen in der Stadt deutlich erhöhe. „Es ist der richtige Ansatz, die Straßen deutlich aufzuwerten. Wie viel das ausmacht, wenn die Straßen angepackt werden, sieht man auch an der Vogelsanger Straße“, so Höher weiter.

Moderne Umgestaltung

Die Vogelsanger Straße in Ehrenfeld ist, so der Anspruch der Verwaltung, ein Musterbeispiel für die moderne Umgestaltung von Straßen. Dazu gehört auch ein lärmoptimierter Asphalt, auf dem Autos kaum zu hören sind: Es brummen nur noch die Motoren, das Abrollen der Reifen ist auffällig leise. Die Bordsteine sind abgesenkt, um flexibel Außengastronomie zu ermöglichen. Die Laternen sind ausgestattet mit LED-Lampen – und beleuchten die Zebrastreifen nun zuverlässig. Gut für Klima und Aufenthaltsqualität. „So wird es in der Bonner Straße auch sein, die jetzt im Bau ist“, vermutet Stefan Höher. „Der Mobilitätstrend ist sehr positiv, die Radwege werden immer breiter und das bringt ein modernes Lebensgefühl in die Stadt.“

Markt sollte Fahrt aufnehmen

Die Marktlage gestaltet sich insgesamt unterdessen eher schwierig. Von Zinsanstieg und Inflation im Zuge der weltpolitischen Krisen seien die Investoren kalt erwischt worden, sagt Langer: Sie seien „bis heute in eine beobachtende Zurückhaltung“ verfallen. Die Branche habe sich in den vergangenen sieben bis acht Jahren an das komfortable Zinsumfeld gewöhnt und alle Mechanismen seien aufeinander abgestimmt gewesen. „Momentan befindet sich die Immobilienbranche in einer Sondierungsphase, um sich hoffentlich zeitnah im neuen Marktumfeld wieder nach vorne zu bewegen“, so Langer weiter. „Die Mehrheit spekuliert tendenziell auf sinkende Kaufpreise. Zahlreiche Kaufpreisvorstellungen werden nach unten korrigiert werden müssen, sodass diese in das neue Marktumfeld passen“, sagt der Investment-Experte. Viele Transaktionen seien in den vergangenen Monaten zurückgestellt worden, nachholen könne man einige im dritten und vierten Quartal und so „für die gewünschte Wiederbelebung sorgen. Der Markt sollte dann wieder etwas Fahrt aufnehmen.“ Die Investmentaktivitäten werden dann, so seine Prognose, allerdings auf einem neuen, niedrigeren Niveau stattfinden.

Neue Anforderungen

Laut Stefan Höher braucht es inzwischen deutlich bessere finanzielle Grundlagen, um Großprojekte umzusetzen. „Die Anforderungen sind insgesamt höher geworden, man konnte auch mal mit 15 oder 20 Prozent Eigenkapital in die Finanzierung gehen, inzwischen eigentlich erst ab 30 Prozent“, sagt Höher. „Wir merken schon, dass die Investoren zurückhaltender agieren“, sagt Felix Alexander. Er sieht einen weiteren Grund in neuen Anforderungen: „Wenn ein Vorstand nur zwei Tage Homeoffice pro Woche will und dann ausgetauscht wird, dann hat man im Zweifel plötzlich ein neues Projekt. Uwe Mortag beschreibt die Marktlage für Vermieter als „gut“ – trotz der Schwierigkeiten. „Es ist nicht so, dass wir zu viele Flächen hätten, der Leerstand ist weiterhin zu gering“, sagt er. „Was uns aktuell ein wenig fehlt, ist die Nachfrage auf die mittleren Flächen zwischen 2.000 und 5.000 Quadratmetern.“ Ob es in diesem Segment im Zuge der nun deutlich weniger präsenten Pandemie-Lage nun wieder zu einer belebteren Markt-Situation kommen wird, bleibt abzuwarten.

Gestiegene Kosten

Es würden sich durch die gestiegenen Kosten etwa im Bau jedoch neue Fragen stellen: „Was mache ich mit der Miete, die in drei Jahren fällig wird? Plane ich mit den aktuellen Mietpreisen oder mit dem späteren, höheren Preis durch Inflation und Baukostensteigerung? Das sind neue Fragestellungen, die man bei langfristigen Projekten beachten muss“, so Mortag weiter.

Mischverträge bringen Flexibilität

Doch nicht nur die Marktlagen, auch die Anforderungen ändern sich ständig. Das Homeoffice ist bloß ein großer Trend. Ein weiterer besteht darin, Büros zu Service-Flächen auszubauen, die von Immobilienplanern bespielt werden. „Es wird nicht nur klassische Mietverträge geben, künftig werden wir viel mit Mischverträgen arbeiten, die weitere Services ermöglichen“, sagt Mario Böttger. „So gehen wir Schritte in Richtung digitale Gewerbeentwicklung. Das Büro wird bleiben, nicht nur für die oberste Management-Ebene – aber es wird sich verändern.“

Arbeitskultur geschaffen

Uwe Mortag erklärt dies an einem Beispiel: „Wir haben den Umzug von Renault Deutschland gemeinsam mit unserem Partner Projekt Rheinland nach Köln begleitet, was ein sehr spannendes Projekt war. Ziel sei es gewesen, eine moderne Arbeitswelt für die Mitarbeiter zu schaffen – in Verbindung mit Homeoffice. „So sollte eine neue Arbeitskultur geschaffen werden: Die wenigen Tage im Büro werden weniger zum Arbeiten und mehr zum Teambuilding, zum Kickern und Reden genutzt. Die Anforderungen gehen immer mehr in Richtung Flexibilität.“

Klimaverträgliche Bauweise

Diese Notwendigkeit, künftig klimaneutral zu arbeiten, werde nicht nur von den Investoren und Bauplanern, sondern auch von den Unternehmen, die sie beauftragen erkannt, meint Mortag. Die Marktmechanismen führen demnach dazu, dass eine klimaverträgliche Bauweise entsteht – und dass auf den Gewerbeflächen oft ohne klimaschädliche Emissionen gearbeitet wird. „Ein riesiger Trend ist, dass viele Unternehmen CO₂-neutral arbeiten wollen. Dieser Anforderung müssen wir dann in der Bürosuche entsprechend berücksichtigen.“

Grüne Dächer

Auch grüne Dächer sind ein wichtiges Instrument, um Gebäude klimaneutral zu bekommen – in der Immobilienentwicklung wird es auch dank eines Förderprogramms der Stadt, das 2018 aufgelegt wurde, immer häufiger genutzt. Durch den fortschreitenden Klimawandel heizen sich die Städte auf, der „Wärmeinseleffekt“ nimmt zu. Man rechnet künftig mit längeren Hitzeperioden, begleitet von mehr Wetterextremen wie Starkregen. Grüne Dächer sollen dabei ausgleichend als Schwamm und als Klimaanlage wirken, heißt es von der Stadt. Die Idee: Regen wird auf dem Dach zurückgehalten, das Wasser kann zeitverzögert wieder verdunsten und erzeugt so eine Verdunstungskühlung. Die Kanalisation wird entlastet, Überschwemmungen gemindert. Ebenso entscheidend sind Solar-Dächer, deren Bau im Rahmen der 20 Millionen Euro pro Jahr, die der Stadtrat für zusätzliche Maßnahmen für den Klimaschutz zur Verfügung gestellt hat, nun noch intensiver gefördert wird. Mit Auswirkungen, wie Stefan Höher bestätigt: „Das Thema Photovoltaik-Dächer spielt heute in der Gebäudegestaltung eine wichtige Rolle.“

Die Teilnehmer des runden Tisches

Felix Alexander
Development Manager, CODIC Development GmbH

Mario Böttger
Director Real Estate/Commercial Development, Swiss Life Asset Managers Deutschland GmbH

Stefan Höher
Leitender Projektentwickler Gewerbe, Bauwens Development GmbH & Co. KG

Martin Koll
Geschäftsführer, PARETO GmbH

Florian Langer
Investment, Larbig & Mortag Uwe Mortag Geschäftsführer, Larbig & Mortag

Uwe Mortag
Geschäftsführer, Larbig & Mortag

Gudrun Reichl
Mediaverkaufsleitung Regionale Werbemärkte, Kölner Stadt-Anzeiger Medien

Corinna Schulz
Moderatorin, Redakteurin der Wirtschaftsredaktion, Kölner Stadt-Anzeiger  

Der Runde Tisch

Der Runde Tisch ist eine Veranstaltung der Kölner Stadt-Anzeiger Medien. Regelmäßig bitten „Kölner Stadt-Anzeiger“ und Kölnische Rundschau Spitzenvertreter verschiedener Wirtschaftszweige und Institutionen zum informellen Austausch. Die Gesprächsrunden finden zu überregionalen und lokalen Themen statt.