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„Alt sticht nicht Jung“: Der Bundesgerichtshof hat entschieden: Bei der Eigenbedarfskündigung ist immer noch der Einzelfall entscheidend

Behindertentestament schützt vor dem Zugriff des Sozialträgers Bild: sharpi1980/stock.adobe.com

Viele wissen, dass Eigenbedarf oft die einzige legale Möglichkeit ist, dem Mieter zu kündigen, wenn dieser sich an den Vertrag hält. Bekannt ist auch, dass Eigenbedarf nachvollziehbar begründet werden muss, um ein berechtigtes Interesse des Vermieters zur Beendigung des Mietverhältnisses darzustellen. Doch unbekannt ist häufig, dass es im Gesetz eine Sozialklausel gibt, auf die der Mieter sich berufen kann, wenn der Auszug für ihn oder einen Haushaltsangehörigen eine besondere Härte bedeuten würde. So zu finden in § 574 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB).

"Härtegründe sind etwa Krankheit oder lange Wohndauer"

Interesse überwiegt

Mit anderen Worten: Selbst wenn die Kündigung rechtens ist, kann ein Gericht entscheiden, dass das Mietverhältnis fortgesetzt wird. Solche Härtegründe können sein: hohes Alter, Krankheit, lange Wohndauer und Nichtvorhandensein eines angemessenen Ersatzwohnraums unter zumutbaren Bedingungen. Bei einer Eigenbedarfskündigung ist die Sozialklausel also nur in bestimmten Fällen anwendbar und auch nur dann, wenn die Gründe für diese das berechtigte Interesse des Vermieters überwiegen. Letzteres entscheidet am Ende das Gericht.

Müller-Stein Rechtsanwälte
Bietmann Rechtsanwälte

Aktuelles Urteil

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat aktuell entschieden, dass Alter und Mietdauer alleine nicht genügen, um sich als Mieter gegen eine Eigenbedarfskündigung zu wehren. Denn angesichts von Wohnungsnot und immer mehr hochbetagten Mietern bereitet die Härteklausel den Gerichten zunehmend Probleme. Der BGH sieht deshalb die Tendenz, dass viele Fälle schematisch und „nicht in gebotener Tiefe“ gelöst werden. Dem schob er nun einen Riegel vor und hob ein Urteil des Landesgerichts Berlin auf.

Gutachten nötig

Ein Familienvater hatte einer 80 Jahre alten Mieterin gekündigt, weil er für seine junge Familie selbst mehr Platz brauchte. Das Berliner Landgericht hatte zwar seinen Eigenbedarf bestätigt – weil die Seniorin bereits seit 45 Jahren in der Wohnung lebt und bei ihr Demenz attestiert wurde, durfte sie aber trotzdem in der Wohnung bleiben. Ob die alte Dame nun ausziehen muss, hängt entscheidend davon ab, ob sie die behaupteten Gesundheitsbeeinträchtigungen bei einem Umzug nachweisen kann. Der BGH hat beanstandet, dass das Landgericht den Fall zu schematisch gelöst hat. Das Alter und die lange Mietdauer allein rechtfertigen es nämlich nicht, eine soziale Härte zu bejahen. Es muss durch ein ärztliches Sachverständigengutachten geklärt werden, ob der Mieterin ein Umzug nicht zugemutet werden kann oder ob zumindest die ernsthafte Gefahr einer erheblichen Verschlechterung der gesundheitlichen Situation besteht.

Vermieterrechte gestärkt

Damit hat der BGH die Vermieterrechte gestärkt. Hohes Alter, lange Wohndauer und Krankheit sind nicht von vorneherein Härtegründe, die den Interessen der Vermieter zwingend vorgehen. Es gilt also nicht der Grundsatz „Alt sticht Jung“ – entscheidend ist der Einzelfall.

Norbert Monschau
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Erftstadt und Köln
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