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Eine feuchte Wand beschäftigte jüngst den Bundesgerichtshof Bild: aleksandar29/stock.adobe.com

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Urteil stärkt Rechte von Immobilienkäufern Wer bezahlt, wenn Mängel auftreten?

30.04.2021

Ein Käufer erwarb eine gebrauchte Eigentumswohnung unter Ausschluss der Sachmängelhaftung. Im notariellen Kaufvertrag heißt es: „Dem Verkäufer ist bekannt, dass es in der Vergangenheit an der Schlafzimmerwand Feuchtigkeit gab. Sollte es bis zum 31.12.2015 erneut zu Feuchtigkeit im Schlafzimmer kommen, verpflichtet sich der Verkäufer, diese auf eigene Kosten zu beheben.“ Da Feuchtigkeit auftrat, forderte der Käufer den Verkäufer unter Fristsetzung zu deren Beseitigung auf – erfolglos. Ohne den Schaden beseitigt zu haben, zog der neue Wohnungseigentümer vor Gericht und verlangte vom Verkäufer die Zahlung der geschätzten Mängelbeseitigungskosten ohne Umsatzsteuer.

Keine Pflicht zur Vorleistung

Strittig war vor Gericht hauptsächlich die Frage, ob der neue Eigentümer den Schaden zuerst beseitigen muss, um anschließend die entstandenen Kosten beim Verkäufer der Immobilie einzufordern, oder ob er unmittelbar die sogenannten „fiktiven Mängelbeseitigungskosten“ beanspruchen kann. Es ging also in erster Linie darum, ob der Geschädigte in Vorleistung treten muss oder nicht. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat nun zugunsten des neuen Eigentümers entschieden. Der Käufer dürfe den Ersatz der voraussichtlich erforderlichen Kosten zur Mängelbeseitigung verlangen. Dabei sei es auch unerheblich, ob der Mangel tatsächlich beseitigt werde. Nach Ansicht der Bundesrichter wäre es nicht vertretbar, wenn der Käufer einer Sache die beabsichtigte Mängelbeseitigung vorfinanzieren müsste. Lediglich bei der Umsatzsteuer bestünde eine Ausnahme. Die müsse nur dann ersetzt werden, wenn sie tatsächlich angefallen ist.

Angebote einholen

Immobilienkäufer sind neben der Kaufpreisfinanzierung oft gar nicht in der Lage, die Kosten der Mängelbeseitigung vorzustrecken. In vielen Fällen besteht auch ein anerkennenswertes Interesse daran, die Behebung der Mängel auf einen späteren Zeitpunkt zu verschieben. Betroffene sollten sich daher ein oder mehrere Angebote von Fachunternehmen einholen, auf deren Grundlage sie die erforderlichen Sanierungskosten verlässlich schätzen können.

Kauf von Bauträgern

Aber Vorsicht: Wenn jemand eine Eigentumswohnung oder ein Eigenheim kauft, das noch gebaut werden muss, gilt das Werkvertragsrecht gemäß § 650u Bürgerliches Gesetzbuch. Darunter fällt also auch der Kauf einer Immobilie von einem Bauträger. In diesem Fall müssen Käufer weiterhin entweder einen Kostenvorschuss zur – tatsächlich auszuführenden – Mängelbeseitigung oder bei ungewünschter Mängelbeseitigung einen sogenannten merkantilen Minderwert der mangelbehafteten Immobilie geltend machen.

Norbert Monschau
Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht
Erftstadt, Köln, Neunkirchen-Seelscheid