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Die Gemeinschaft von Wohnungseigentümern entscheidet zusammen über größere Erhaltungsmaßnahmen oder bauliche Veränderungen an der Immobilie Bild: bluedesign/stock.adobe.com

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Keine Alternative ist auch eine Lösung Beauftragung eines öffentlich bestellten Sachverständigen ohne weitere Angebote

4.10.2021

Vor Beschlussfassung über größere Erhaltungsmaßnahmen oder bauliche Veränderungen müssen Wohnungseigentümern grundsätzlich drei Angebote vorliegen, die qualitativ vergleichbar sind, also alle wesentlichen Kostenpositionen ausweisen.

Mehrstufiges Verfahren

Geht es um die Feststellung und Aufklärung von Mängeln und verschiedene technische Lösungen oder Ausführungsvarianten, ist es unmöglich, die notwendigen Entscheidungen in einer einzigen Eigentümerversammlung zu treffen. Ein mehrstufiges Vorgehen ist erforderlich: In einer ersten Versammlung wird die Beauftragung eines Sachverständigen beschlossen, der den Handlungsbedarf feststellt und die unterschiedlichen Lösungsmöglichkeiten oder Ausführungsvarianten aufzeigt. Wird dieses Vorgehen nicht beachtet, ist der gefasste Beschluss innerhalb eines Monats anfechtbar.

Aktuelles Urteil

Geht es aber in der Beschlussfassung um die Beauftragung eines öffentlich bestellten Sachverständigen, sind keine Vergleichsangebote nötig. So hat das Landgericht Frankfurt am Main am 25. Februar 2021 entschieden (Aktenzeichen 2-13 S 47/20). Bestehen Miteigentümer auf die Vorlage von drei Vergleichsangeboten, sollte auf dieses Urteil verwiesen werden.

Hinweis aus der Praxis

Die häufig von den Gerichten aufgestellte pauschale Forderung nach drei Vergleichsangeboten darf kein Selbstzweck sein. Deren Sinn ist, dass einerseits technische Lösungen gewählt werden, die eine dauerhafte Beseitigung von Mängeln und Schäden versprechen. Andererseits soll auf die Wirtschaftlichkeit geachtet und keine überteuerten Aufträge erteilt werden. Ergeben Anhaltspunkte, dass sich das vorgelegte Angebot im Rahmen des Üblichen bewegt, kann auf das Einholen weiterer Angebote verzichtet werden. Dies ist bei der Aufklärung von Mängeln durch einen Sachverständigen der Fall. Es kann nicht sein, dass dringend notwendige Sanierungsmaßnahmen nicht durchgeführt werden können, weil nicht genügend Angebote vorliegen. Jeder Praktiker weiß, dass Verwalter auf Anfrage häufig keine Vergleichsangebote mehr erhalten.

Tipp für Verwalter

Um seine Bemühungen nachweisen zu können, sollte sich der Verwalter per E-Mail an verschiedene Anbieter wenden und um die Vorlage eines entsprechenden Angebots bitten. Wenn er auf diese Weise versucht hat, mehrere Angebote einzuholen, ihm aber letztlich nur ein Angebot übersandt worden ist, sollte er die Wohnungseigentümer über diese entscheidungserhebliche Tatsache bereits in der Einladung zur Versammlung informieren.

Norbert Monschau
Fachanwalt für Wohnungseigentumsrecht
Köln, Erftstadt, Neunkirchen-Seelscheid