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Bild: Kay Clauberg

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Die Gewinner und die Verlierer der Krise Die Experten am Runden Tisch Gewerbeprojekte bewerten die Situation der verschiedenen Branchen durchaus unterschiedlich

2.07.2021

Vor allem die Tourismusbranche, den Einzelhandel und die Gastronomie hat die Coronapandemie in den vergangenen Monaten hart getroffen. Auf Hoffnungen durch Öffnungsperspektiven folgte wegen steigender Infektionszahlen immer wieder ein Lockdown – und damit die Schließungen der Ladenlokale, die zu deutlichen Einnahmeverlusten führten. Nicht alle haben die vergangenen Monate überstanden, vor allem Reiseunternehmen mussten vermehrt schließen. Die Gastronomie sieht Jan Seidenfaden, Geschäftsführer der conceptstories Immobilien GmbH, hingegen nur als Teil-Verlierer-Branche während der Pandemie. Dort sei die Nachfrage auf dem Gewerbeimmobilienmarkt weiterhin vorhanden, doch die Gastronomen hätten vor dem zweiten Lockdown gleichzeitig viel investiert – etwa in Abtrennungen und Hygienekonzepte. „Doch Ende letzten Jahres mussten sie dennoch wieder schließen, obwohl sie im Prinzip alles umgesetzt haben, was zuvor von ihnen verlangt wurde. Das war für viele ein herber Verlust“, so Seidenfaden. Geholfen habe in dieser Zeit vor allem das To-go-Geschäft. Nicht nur in der Gastronomie, sondern auch im Einzelhandel. Mit den „Click & Collect“- sowie „Click & Meet“-Konzepten konnten Letztere oftmals den Kontakt zu ihren Kundinnen und Kunden halten. „Die klassischen Einzelhandel-Segmente, wie der Textil- und Schuheinzelhandel, konnten sich in den vergangenen Monaten hingegen nur durch ihren Online-Bereich – sofern vorhanden – retten“, sagt Seidenfaden im Rahmen des Runden Tisches Gewerbeprojekte.
  

Aufgrund der aktuellen Lage fand der Runde Tisch Gewerbeprojekte auf digitalem Wege statt Bild: Kay Clauberg
Aufgrund der aktuellen Lage fand der Runde Tisch Gewerbeprojekte auf digitalem Wege statt Bild: Kay Clauberg

Pleitewelle befürchtet

Hinzu komme, dass nun der Insolvenzschutz, den Unternehmen mit Anspruch auf staatliche Corona-Hilfen seit mehr als einem Jahr hatten, aufgehoben wurde und Firmen wieder ganz normal Insolvenz anmelden müssen, wenn sie ihre Schulden nicht im Griff haben. Die Befürchtung: Eine Pleitewelle bei von der Pandemie geplagten Unternehmen, die zahlungsunfähig oder überschuldet sind. Sie müssen nun wieder innerhalb von drei Wochen einen Insolvenzantrag stellen. Doch die Befürchtete Pleitewelle scheint aktuell noch keine Realität zu werden. „Bisher haben wir keine riesigen Hiobsbotschaften erhalten. Wir sehen nicht, dass Unternehmen plötzlich reihenweise ihre Flächen aufgeben und ihre Mitarbeiter abbauen müssen“, so Uwe Mortag, Geschäftsführer von Larbig & Mortag Immobilien.

Verlockendes Angebot

Zumal sich in der Krise laut der Experten auch deutliche Gewinner herauskristallisiert hätten: Die klassischen Lebensmittelnahversorger, aber auch Start-ups – beispielsweise der Lebensmittel-Lieferdienst Gorilla. Das Konzept: Die Kundinnen und Kunden müssen nicht mehr in einem Supermarkt ihre Einkäufe selbstständig erledigen, sondern können diese über eine entsprechende App zu Supermarktpreisen bestellen und sich innerhalb von zehn Minuten per Fahrradkurier nach Hause liefern lassen. Ein verlockendes Angebot in einer Zeit, in der viele Menschen versucht haben, den Kontakt zu fremden Personen zu minimieren, und der Supermarktbesuch teilweise als mögliche Infektionsquelle mit dem Coronavirus angesehen wurde.

Bemerkbarer Leerstand

Das Start-up bringt Bewegung in den Gewerbeimmobilienmarkt, „weil sie sowohl in Ladenlokale als auch in erdgeschossige Büroflächen gehen. Dadurch werden auch Flächen absorbiert, die in B-Lage schwer vermietbar gewesen wären“, sagt Uwe Mortag. Das sei für Maklerunternehmen eine positive Entwicklung, da solche Flächen so durch Umrüstungen oder Umwandlungen eine weitere Zukunft bekommen können. „Für die Lauflagen in der Innenstadt ist es hingegen schwierig, wenn sich reine Online-Konzepte ohne stationären Handel in den Fußgängerzonen niederlassen, weil sie natürlich nicht für mehr Frequenz sorgen“, so Jan Seidenfaden. Er gehe nicht davon aus, dass der klassische Einzelhandel einmal komplett verschwinden werde, „aber es wird durch solche Unternehmen definitiv Veränderungen in der Innenstadt und den einzelnen Fußgängerzonen geben“. Nicht nur in der Zukunft, sondern schon heute – aus unterschiedlichen Gründen. „Wir haben bemerkbaren Leerstand. Das sieht jeder, der durch die Innenstadt läuft“, sagt Jan Seidenfaden. Das liege daran, dass vor allem große Unternehmen Flächenleerstand abgeben würden, wie beispielsweise die Galerie Kaufhof Zentrale in der Kölner Innenstadt mit einer Größe von 38.000 Quadratmetern. „Das ist eine Aufgabe, die am Markt nicht so einfach zu lösen ist. Es zeigt, wie groß solche Leerstände sein können und davon werden noch weitere auf den Markt kommen“, erklärt Uwe Mortag.

Die Kombination macht‘s

Laut der Teilnehmer des „Runden Tisches“ würden größere Verkaufsflächen kaum noch nachgefragt werden. „Die Konzepte der Händler werden grundsätzlich kleiner, weil diese natürlich ebenfalls begriffen haben, dass reiner stationärer Handel in der Regel nicht mehr funktioniert“, sagte Seidenfaden. Durch die Kombination aus Online- und Vor-Ort-Handel könnten die Verkaufsflächen kleiner werden, „weil gewisse Produkte nun einfach online angeboten werden und nicht mehr auf der Verkaufsfläche stehen müssen.“ Die natürliche Folge: Die Nachfrage nach größeren Flächen, die sich teilweise über mehrere Etagen erstrecken, sinkt – und dementsprechend ebenfalls die Preise. Nicht nur ausgelöst durch die Pandemie, vielmehr habe der Einzelhandel schon zuvor geschwächelt, so Seidenfaden. „Auf der Hohe Straße haben wir leider Beispiele, wo bei Flächen ab 1.500 Quadratmetern nur noch 40 bis 50 Prozent der vorherigen Mieten erzielt werden können“, sagte Seidenfaden. Zwar gebe es auch bei kleineren Flächen unter 1.000 Quadratmetern einen gewissen Preisnachlass, doch der halte sich mit 70 bis 80 Prozent des ursprünglichen Mietpreises in Grenzen.

Umdenken gefordert

Aus diesem Grund müsse laut der Experten ein Umdenken stattfinden – etwa für die teilweise nicht mehr benötigten Obergeschosse müsse es neue Nutzungskonzepte geben. Möglich wäre beispielsweise die Umwandlung in Wohnraum oder Büroflächen, weil dort nach wie vor eine deutliche Knappheit vorhanden sei. Doch ganz so einfach könne eine solche Umgestaltung laut Jan Seidenfaden nicht realisiert werden: „Viele Einzelhandelsflächen sind sehr tief und haben dadurch sehr wenig Licht. Das ist natürlich gerade für eine Büronutzung schwierig.“ Wichtig sei es daher, Flächen im Vorhinein zu überprüfen, da eine pauschale Aussage in diesem Bereich nicht getroffen werden könne. Denn dass es funktioniert, ist am ehemaligen Benetton-Gebäude an der Ecke Schildergasse und Herzogstraße zu sehen: Dieses wird aktuell entkernt, anschließend beginnt der Abbruch. Auf der dadurch entstehenden 6.900 Quadratmeter großen Fläche sollen lediglich 1.500 Quadratmeter an den Einzelhandel vermietet werden – auf den restlichen 5.400 Quadratmetern entstehen Büroflächen.

Gesamtkonzept für die City

Wie also werden die Einkaufsstraßen in der Kölner Innenstadt künftig aussehen? Holger Kirchhof, Vorstand der Osmab AG, hofft hierbei auf ein Gesamtkonzept der Stadt. „Es ist schwer, dass ein einzelner Gebäudeeigentümer auf der Schildergasse alleine eine grundsätzliche Veränderung umsetzt. Deswegen bedarf es hier eines Gesamtkonzeptes“, so Kirchhof. Vielmehr müsse überlegt werden, wie Wohnraum, Büroflächen, der Einzelhandel und die Gastronomie miteinander kombiniert werden können. Denn genau dieser urbane Mix fehle den Fußgängerzonen in Köln, so Jan Seidenfaden. „Wenn man nach 20 Uhr mal über die Schildergasse läuft, merkt man, dass die Stadt an dieser Stelle tot ist. Und das war auch vor der Coronapandemie so“, sagt er. „Das kann nicht sein, wir leben schließlich in einer Millionenstadt.“ Wichtig sei es nun, Konzepte zu entwickeln, die diese Situation verändern – und etwa die Gastronomie in der Innenstadt auch am Abend am Leben hält. Aktuell würden sich Systemgastronomien nicht Richtung Hohe Straße und Schildergasse orientieren, sondern vielmehr Richtung Ringe und Heumarkt. „Weil sie eben wissen, dass dort auch abends noch etwas gebacken ist und sie dort überleben können“, erklärt Seidenfaden.

Regulierung der Mietpreise

Wobei die sinkende Nachfrage in der Innenstadt und die dadurch mögliche Realisierung eines urbanen Mieter-Mixes nicht nur für die Gastronomie von Vorteil sein könnten. „Eine Regulierung der Mietpreise führt vielleicht dazu, dass auch anderen Branchen der Schritt in die Innenstadt ermöglicht wird, die es sich vorher nicht leisten konnten“, so Seidenfaden. Beispielsweise konnte auf der Mittelstraße eine ehemalige Einzelhandelsfläche von 1.600 Quadratmetern an ein Unternehmen aus der Unterhaltungsbranche vermietet werden. „Solche oder ähnliche Konzepte könnten in den Innenstadtlagen dafür sorgen, dass auch dort wieder mehr Leben einkehrt“, sagt Seidenfaden. Nicht nur am Tag, sondern auch noch am späteren Abend. Wie genau dies in Zukunft aussehen werde, werde sich zeigen. Zumal der Einzelhandel genau wie die Gastronomie aktuell von Öffnungsstrategien profitieren, die durch den Stufenplan der Coronaschutzverordnung des Landes NRW – abhängig vom jeweiligen Inzidenzwert, der die Neuinfektionen pro 100.000 Einwohnende in einem Sieben-Tage-Zeitraum misst – vorgegeben werden. Dies werde sich positiv auf den Gewerbeimmobilienmarkt auswirken und möglicherweise die Nachfrage wieder steigern. Wobei sich die Teilnehmer des Runden Tisches grundsätzlich mehr Transparenz vonseiten der Politik bei der Entwicklung der Innenstadt wünschen. „Wenn man über die Schildergasse läuft und irgendwen fragt, was genau die Stadt Köln städtebaulich vorhat, weiß das kein Mensch“, so Uwe Mortag. Das sei beispielsweise in Wien anders: „Dort wird der städtebauliche Masterplan wesentlich konsequenter und öffentlichkeitswirksamer vorangetrieben.“  
  

Der Runde Tisch

Der Runde Tisch ist eine Veranstaltung des Medienhauses DuMont Rheinland. Regelmäßig bitten „Kölner Stadt-Anzeiger“ und Kölnische Rundschau Spitzenvertreter verschiedener Wirtschaftszweige und Institutionen zum informellen Austausch. Die Gesprächsrunden finden zu überregionalen und lokalen Themen statt.