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Corinna Schulz, Gudrun Reichl und Christof Hardebusch (v.l.n.r.) verfolgten die Diskussion gespannt Bild: Alexander Büge

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Kritik am neuen Bündnis Der Kölner Stadtrat hat ein neues Bündnis und somit neue Ziele. Die Teilnehmer des Runden Tisches sehen diese skeptisch

2.04.2021

Köln hat ein neues Bündnis im Stadtrat – und damit auch neue Ziele. Bereits Mitte Februar hatten sich die führenden Politiker der Grünen, der CDU und der erstmals im Stadtrat vertretenden Partei Volt, die der Überraschungssieger der Kommunalwahl im September vergangenen Jahres war, auf einen Bündnisvertrag verständigt. Dieser wurde in fünf Monate langen Verhandlungen erarbeitet. Anfang März stimmten die Mitgliederversammlungen der drei Parteien der Vereinbarung, die das Arbeitsprogramm bis zur Kommunalwahl im Jahr 2025 beschreibt, zu. Die Teilnehmer des Runden Tisches blickten allerdings besorgt auf das veröffentlichte Papier, das 92 Seiten umfasst. „Die Themen Entsiegelung, Fassadenbegrünung und Renaturierung von Mooren auf dem Kölner Stadtgebiet haben mehr Zeilen im Bündnisvertrag als die Themen Wohnungsbau und Wohnungslosigkeit. Das hat mich ziemlich überrascht“, sagt Henning Dieke, Geschäftsführer der Kölnreal Makler GmbH.

Wohnraumbeschaffung als wichtige Aufgabe

Zumal es bislang das Ziel des Kölner Wohnbündnisses, einem Abkommen zwischen der Stadt und der Wohnungswirtschaft, war, jedes Jahr 6.000 Wohnungen fertigzustellen. Dieses wurde in den vergangenen Jahren nicht einmal ansatzweise erreicht. Zum Vergleich: Im Jahr 2019 handelte es sich lediglich um 2.175 fertiggestellte Wohnungen. Im neuen Bündnisvertrag wird die Zahl 6.000 in diesem Zusammenhang nun nicht mehr genannt. Auch keine andere Zahl. Es heißt in dem Schreiben lediglich, dass die Schaffung von Wohnraum als eine der wichtigsten Aufgaben angesehen werde – insbesondere von bezahlbarem Wohnraum. Doch genau bei der Förderung des sozialen Wohnungsbaus sieht Thomas Tewes, Hauptgeschäftsführer des Kölner Haus- und Grundbesitzervereins von 1888, ein „ganz großes Problem“. „Wenn der Anteil von preisgedämpftem Wohnraum nun auf 50 Prozent ansteigt, dann müssen die anderen 50 Prozent so gestaltet werden, dass sich das ganze Projekt noch irgendwie rechnet“, sagt Tewes. Die Folge: Der preisgedämpfte Wohnraum müsse mit hochpreisigem Wohnraum subventioniert werden. „Damit bleibt kein Platz mehr für die Mittelschicht und auskömmliche Preise“, so Tewes weiter.


"Außerhalb von Köln muss attraktiver Wohnraum geschaffen werden"


Dramatische Auswirkungen

„Wenn sich in Köln und im Speckgürtel nur noch die sehr gut Verdienenden das Wohnen leisten können, dann hat das eine dramatische Auswirkung für die soziale Stadt Köln“, sagt Jörg Wieck, Prokurist bei der Amelis Projektentwicklungs GmbH & Co. KG. Denn sogar Lehrer, „die über ein gutes, deutlich überdurchschnittliches Einkommen verfügen, fragen sich zum Beispiel bereits, ob sie sich Wohnen in Köln noch leisten können oder lieber doch ins Umland ziehen“, sagt Maximilian Schwalm von der Dornieden Generalbau GmbH. Daher müsse nun eine Antwort darauf gefunden werden, „wie auch außerhalb von Köln attraktive Wohnalternativen geschaffen, dabei aber die erforderlichen Reisezeiten für die Menschen minimiert werden können“, führt Schwalm weiter aus.

Verkehrsarme Zonen geplant

Laut Thomas Tewes würden schon jetzt Familien mit Kindern Reißaus nehmen. „Nicht in den Speckgürtel von Köln, sondern weit darüber hinaus“, so Tewes. Und genau das übe sich wiederrum auf den Verkehr aus. Laut Bündnisvertrag soll der Verkehrsraum in der Innenstadt und den Quartierszentren zugunsten des Fuß- und Radverkehrs neu aufgeteilt werden. So soll im Rahmen eines Verkehrsversuchs etwa die mögliche Realisierung verkehrsarmer Zonen geprüft werden. Einige innerstädtische Straßen sind bereits komplett autofrei. Zudem sollen Parkplätze im öffentlichen Raum in der Innenstadt reduziert und in Parkhäuser verlagert werden – weitere Maßnahmen werden folgen.


"Lösungen müssen transparenter kommuniziert werden"


Unzureichendes Angebot für Pendler

All das sehen die Experten kritisch, schließlich reiche das aktuelle Angebot im Personen-Nahverkehr (ÖPNV) nicht aus, um den motorisierten Individualverkehr zu verhindern. In bestimmten Kreisen fehle es an attraktiven Angeboten, die Pendler nutzen könnten, um schnell und ohne großen Aufwand in die Stadt zu kommen. Hinzu komme die Auswirkungen der Coronapandemie: Viele Menschen, die außerhalb von Köln leben, greifen aktuell auf ihren Pkw zurück, weil ihnen das Risiko, sich etwa bei einer Zugfahrt mit dem Coronavirus zu infizieren, weiterhin zu hoch ist. „Da muss sich das Ratsbündnis noch einige Gedanken machen“, sagt Tewes. Die privaten Pkw aus dem Stadtgebiet zu verbannen, sei Schritt drei vor Schritt eins. „Doch die Politik entscheidet und das ist das Problem. Viele Anliegen, die wir an die Politik richten, wollen nicht gehört werden“, so Tewes – und die anderen Teilnehmer des Runden Tisches stimmen zu.

Der Runde Tisch fand auch dieses Mal als Videokonferenz statt Bild: Alexander Büge
Der Runde Tisch fand auch dieses Mal als Videokonferenz statt Bild: Alexander Büge

Handlungsbedarf bei Wohnungsnotstand

Jörg Wieck glaubt, dass aus diesem Grund nicht nur ihre persönlichen Anliegen als Anbieter im Wohnimmobilienmarkt verdeutlicht werden müssen, sondern auch die der Wohnungssuchenden. „Denen muss man eine Plattform bieten, um zu zeigen, welch hoher Druck im Markt ist“, sagt Wieck. So könne möglicherweise der Druck bei den Entscheidenden in Politik und Verwaltung erhöht werden, um mehr gegen den Wohnungsnotstand zu unternehmen. Denn: „Wir brauchen rund 20.000 Wohnungen, die in den kommenden ein bis zwei Jahren auf den Markt kommen“, sagt Henning Dieke. Damit könnte der Wohnimmobilienmarkt entlastet werden. Zumal aktuell der Regionalplan für Köln überarbeitet wird, in dem Flächen als allgemeine Siedlungsbereiche, Gewerbe- und Industriebereiche sowie für andere Nutzungen gekennzeichnet sind. Der Plan gilt als verbindliche Grundlage für die baurechtliche Planung in den verschiedenen Kommunen. „Das Ministerium und das Regierungspräsidium haben der Stadt konzediert, dass sie 2.300 Hektar zusätzliche Siedlungsflächen ausweisen kann“, sagt Jörg Wieck. Die Stadt habe allerdings nur 800 Hektar definieren können, von denen nach der Diskussion in den Gremien nur rund 500 Hektar übrig geblieben seien. Das sei zu wenig, um das Angebot an die hohe Nachfrage auf dem Wohnimmobilienmarkt anpassen zu können – und dadurch die Preise zu senken. „Es ist nun mal ein einfaches Gesetz der Marktwirtschaft, dass die Preise erst sinken werden, wenn ein höheres Angebot vorhanden ist“, so Wieck. Dafür sei aber nun mal die Ausweisung weiterer Flächen erforderlich.

Lange Prozesse

Doch selbst, wenn es eine ausgewiesene Fläche für ein geplantes Bauprojekt in Köln gebe, laufe dies nicht ohne Probleme ab. Zunächst müsse gut ein Jahr, nachdem ein Bauantrag bei der Stadtverwaltung eingereicht wurde, auf eine Baugenehmigung gewartet werden. „Es ist schon eine Besonderheit, dass die Dinge in Köln so lange dauern und die Wege hier so kompliziert sind. Kleinere Kommunen wie etwa Wesseling, aber auch große Städte wie Aachen oder Duisburg haben deutlich schnellere Genehmigungsprozesse“, sagt Henning Dieke. Die Expertenrunde spricht davon, dass manch einer Köln aus diesem Grund bereits meide – denn wenn nicht absehbar sei, wann eine Baugenehmigung tatsächlich ausgestellt wird, sei auch nicht absehbar, wann ein Bauprojekt abgeschlossen werden kann. Das führt dazu, dass ungewiss bleibt, wann beispielsweise eine Familie in ihr Haus einziehen oder eine Immobilienfirma ihre Wohnungen vermieten beziehungsweise verkaufen kann.

Kritik an der Stadtverwaltung

Auch der neue Bündnisvertrag von Grünen, CDU und Volt sei in dieser seit Jahren bestehenden Situation nicht hilfreich, sagt Dieke. Da die Schaffung von Wohnraum auf lediglich anderthalb von insgesamt 92 Seiten thematisiert werde, liege der Fokus schlichtweg woanders. „Doch genau die Personen in der Stadtverwaltung, die für Bauanträge und Baugenehmigungen gebraucht werden, müssen sich nun auch noch mit anderen Aufgaben aus dem Bündnisvertrag beschäftigen. Jetzt setzten sie sich zum Beispiel in Arbeitskreisen mit dem Thema Fassadenbegrünung auseinander“, sagt Dieke. Und das, obwohl es laut der Experten in der Stadtverwaltung bereits jetzt an Fachkräften mangele. Zwar sieht der Bündnisvertrag vor, dass das Personal beim Bauaufsichtsamt aufgestockt wird, um Baugenehmigungsverfahren zu beschleunigen. Doch allein mit der Ausschreibung von Stellen sei es laut Thomas Tewes nicht getan. Dass aktuell offene Stellen in der Stadtverwaltung nicht besetzt sind, habe vor allem mit der Entlohnung zu tun. „Die Verwaltung ist bekannt dafür, dass sie nicht der bestbezahlendste Anbieter ist. Wir bekommen in Köln keine Leute, weil wir sie einfach nicht besser bezahlen können“, so Tewes. Daher würde auch die Schaffung neuer Stellen nicht unbedingt automatisch zu einer Besserung der Situation beitragen.

Den Blick fürs Ganze nicht verlieren

Michael Buchholz, Leiter der Region West bei der Aurelis Real Estate, hält es hingegen für wichtig, die Verantwortlichen aus Politik und Verwaltung an einen Tisch zu bekommen. „Ich finde schon, dass die Politiker als Vertreter der Bevölkerung sehr engagiert sind“, so Buchholz. Die entstehenden Herausforderungen und Lösungen müssten allerdings transparenter kommuniziert werden. „Leider fokussiert man sich in den Diskussionen oft auf die wenigen negativen Aspekte einzelner Betroffener und verliert den Blick fürs Ganze“, so Buchholz. Die positiven Effekte und das Gemeindewohl sollten hierbei im Vordergrund stehen.


Der Runde Tisch     

Der Runde Tisch ist eine Veranstaltung des Medienhauses DuMont Rheinland. Regelmäßig bitten „Kölner Stadt-Anzeiger“ und Kölnische Rundschau Spitzenvertreter verschiedener Wirtschaftszweige und Institutionen zum informellen Austausch. Die Gesprächsrunden finden zu überregionalen und lokalen Themen statt.

3 FRAGEN AN … René Königshausen - Vorstandsvorsitzender, PSD Bank West eG

Bild: PSD Bank
Bild: PSD Bank

Eine Baufi nanzierung mit bis zu 20 Jahren Zinssicherheit“

Herr Königshausen, wirkt sich die Pandemie auf den Immobilienmarkt aus?

RENÉ KÖNIGSHAUSEN: Ja, denn das eigene Zuhause erhielt durch Homeschooling, Homeoffice und die vermehrte Zeit daheim einen völlig neuen Stellenwert. Die Nachfrage nach den eigenen vier Wänden und der passenden Finanzierung ist sehr hoch.

Was möchten Sie Immobilienkäufern raten?

KÖNIGSHAUSEN: Interessenten sollten sich klarmachen, dass verfügbare Immobilien stark nachgefragt werden. Vor allem in bevorzugten Wohnlagen gibt es trotz der hohen Preise einen regelrechten Ansturm auf Wohnobjekte. Daher sollte die Finanzierung frühzeitig vorbereitet sein. Wer mit einem soliden Finanzierungsplan in der Tasche auftritt, bekommt viel eher den Zuschlag als unvorbereitete Interessenten.

Wie wirken sich die niedrigen Zinsen aus?

KÖNIGSHAUSEN: Viele Darlehensnehmer möchten sich die günstigen Zinsen langfristig sichern. Daher haben wir die Laufzeit des PSD BauGeld im Sinne unserer Kunden auf bis zu 20 Jahre verlängert. Besonders freut uns, dass unsere Baufinanzierung auch ganz objektiven Zuspruch erhält. So kürte uns die FMH-Finanzberatung aufgrund unserer attraktiven Konditionen zum „Besten Baufinanzierer bundesweit“.


3 FRAGEN AN ... Bernd Meier - Direktor Region West, Hüttig & Rompf AG

Bild: zVg
Bild: zVg

Für jeden die passende Bank

Was unterscheidet Hüttig & Rompf von anderen Immobilienfinanzierern?

BERND MEIER: Unsere Kunden profitieren von einer persönlichen Betreuung durch unsere Finanzierungsexperten sowie einer maßgeschneiderten Finanzierung. Unser Service schließt zum Beispiel das Einholen der besten Angebote von unseren rund 300 Bankpartnern ein sowie die Organisation der Auszahlungen bei einem Neubau. Und wir bleiben bis zur Abzahlung der letzten Rate an Bord – nicht nur bis zum Vertragsabschluss.

Wie viel Eigenkapital sollte man einbringen?

MEIER: Auf diese oft gestellte Frage gibt es keine pauschale Antwort. Denn hier zählt die persönliche Situation – sowohl die jetzige als auch die zukünftige. Grundsätzlich gilt natürlich: Je mehr Eigenkapital, desto besser. Wir empfehlen, dass zumindest die Kaufnebenkosten damit gedeckt sind. Aber es geht auch mit weniger oder sogar ganz ohne Eigenkapital.

Was denken Sie: Wie entwickeln sich die Bauzinsen?

MEIER: Die Bauzinsen sind in letzter Zeit leicht gestiegen. Und auch die Inflationsraten werden wohl noch zulegen. Mit großen Zinssprüngen rechne ich dennoch nicht. Wer kann, sollte sich seinen lang gehegten Traum vom Eigenheim trotzdem so schnell wie möglich erfüllen. Schließen steigen die Kaufpreise weiter – selbst während der Coronapandemie um durchschnittlich sechs Prozent.

Die Teilnehmer des Runden Tisches
       

Bild: Thomas Banneye
Bild: Thomas Banneye

Gudrun Reichl
Mediaverkaufsleitung, MVR Media Vermarktung Rheinland


foto: Bild: Thomas Banneyer
foto: Bild: Thomas Banneyer

„Leider fokussiert man sich in den Diskussionen oft auf die wenigen negativen Aspekte einzelner Betroffener und verliert den Blick fürs Ganze.“

Michael Buchholz
Leiter Region West, Aurelis Real Estate


Thomas Banneyer
Thomas Banneyer

„Man gewöhnt sich in Köln an Angebotsmieten von teilweise 16 bis 20 Euro pro Quadratmeter, die 2018 und 2019 noch Einzelfälle waren.“

Henning Dieke
Geschäftsführer, KÖLNreal Makler GmbH


foto: Bild: Thomas Banneyer
foto: Bild: Thomas Banneyer

„Statt gleich viele Projekte gleichzeitig umsetzen zu wollen, sollte sich vielmehr zunächst auf einige wenige Projekte konzentriert werden.“

Thomas John
Geschäftsführer, Interhouse Immobilien Vermittlungs und Verwaltung GmbH


foto: Bild: Thomas Banneyer
foto: Bild: Thomas Banneyer

„Statt gleich viele Projekte gleichzeitig umsetzen zu wollen, sollte sich vielmehr zunächst auf einige wenige Projekte konzentriert werden.“

Thomas John
Geschäftsführer, Interhouse Immobilien Vermittlungs und Verwaltung GmbH


foto: Bild: Thomas Banneyer
foto: Bild: Thomas Banneyer

„Wir steuern beim Immobilienangebot, so wie es sich aktuell in Köln und der Umgebung abzeichnet, auf einen nahezu leergefegten Markt hin.“

Roland Kampmeyer
Geschäftsführer, Kampmeyer Immobilien


foto: Bild: Denise Krentz
foto: Bild: Denise Krentz

Ein entsprechend effizientes, individualisiertes und öffentliches Mobilitätsangebot ist von äußerster Wichtigkeit.

Prof. Dr. Maximilian Schwalm
Entwicklung & Innovationen, DORNIEDEN Generalbau GmbH


foto: Bild: Ulrik Eichentopf
foto: Bild: Ulrik Eichentopf

„Schon jetzt nehmen Familien mit Kindern Reißaus. Nicht in den Speckgürtel von Köln, sondern weit darüber hinaus.“

Thomas Tewes
Hauptgeschäftsführer, Kölner Haus- und Grundbesitzerverein von 1888


foto: Bild: Alexander Büge
foto: Bild: Alexander Büge

Corinna Schulz
Redakteurin, Wirtschaftsredaktion, „Kölner Stadt-Anzeiger“


foto: Bild: Amelis
foto: Bild: Amelis

„Wenn sich nur noch die sehr gut Verdiendenden das Wohnen leisten können, dann hat das eine dramatische Auswirkung für die soziale Stadt Köln.“

Jörg Wieck
Prokurist, AMELIS Projektentwicklungs GmbH & Co. KG


foto: Bild: Alexander Büge
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„Meiner Einschätzung nach werden wir noch ziemlich lange ein sehr stabiles Finanzierungsumfeld haben.“

Matthias Wirtz
Leiter Research, KSK-Immobilien GmbH


foto: Bild: Alexander Büge
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Christof Hardebusch
Moderator, Geschäftsführer RÜCKERCONSULT Kommunikationsagentur